Большой гайд по ипотеке в Валенсии: как купить квартиру в Испании

26 Jun 2025

Сергей Гусев

Одно из преимуществ испанского резидентства — возможность взять ипотеку на более приятных, чем у нерезидентов, условиях. На перегретом испанском рынке жилья любое снижение ставки или первоначального взноса может быть кстати. La Cotorra рассказывает, как устроена ипотека в Валенсии, какие нюансы стоит учесть и какие есть способы обеспечить себе выгодные условия по кредиту.

Цены растут, ставки снижаются

Цены на недвижимость в Валенсии растут почти 10 лет и только за последний год увеличились на 15-20%. По данным Tinsa — ведущей независимой компании по оценке недвижимости в Испании — средняя стоимость квадратного метра в столице Валенсийского сообщества в первом квартале 2025 года составила €2358. Еще немного, и цены достигнут максимумов 2008 года (€2417 за квадрат). А по информации крупнейшей платформы по продаже недвижимости Idealista цены уже взяли эту планку и на апрель 2025-го находятся на уровне €2992 за квадратный метр. По обеим ссылкам можно также увидеть цены в различных районах города.

Итоговая ставка по ипотеке сильно зависит от конкретных условий, но ориентир в среднем по рынку предоставляет Банк Испании — регулятор каждый месяц публикует среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам, которые предоставляют банки страны. Например, по состоянию на апрель она составляла чуть больше 2,8% в годовом выражении.

Еще в 2021 году средняя ставка была на уровне 1,4-1,5%, но в 2022-м в еврозоне разогналась инфляция, за ней выросла ключевая ставка европейского центробанка и Euribor (межбанковская ставка, которая используется в том числе в расчете ипотеки с плавающим процентом), и стоимость ипотеки подскочила — в 2022-м выше 3% годовых, в 2023-м перевалила за 4%. С охлаждением инфляции подешевели и жилищные кредиты — вторую половину 2023-го и весь 2024-й ставки плавно снижались. За первые четыре месяца 2025 года отчетливый тренд пока не прослеживается — ставки колеблются в районе 2,8-2,9% годовых. Банк Испании прогнозирует, что в 2025 году инфляция составит 2,5%, в 2026-м снизится до 1,7%, а в 2027-м снова вырастет до 2,4%.

Ипотека: виды и льготы

В Испании можно взять ипотеку в трех вариантах: с фиксированной, плавающей и смешанной процентной ставкой.

Фиксированная ставка означает, что размер платежа останется неизменным на весь срок ипотеки. С одной стороны, можно не беспокоиться о всплесках инфляции. С другой стороны, банки тоже закладывают свои риски: фиксированная ставка обычно выше, чем плавающая — по крайней мере на момент заключения договора. К тому же погасить такую ипотеку досрочно выйдет дороже.
Переменная ставка состоит из меняющегося индекса (обычно Euribor, на 30 мая – 2,09%) и фиксированного дополнительного процента от банка. На начальном этапе это позволяет сэкономить — ежемесячный платеж по такой ипотеке будет меньше, чем по фиксированной. Дальше — как повезет: если Euribor упадет, то уменьшится и платеж, если вырастет — то увеличится. Раньше именно такие ипотеки были популярными в Испании: Euribor стабильно падал с конца 2011 года и даже ушел в отрицательную зону, и кредиты постепенно дешевели. Тем болезненнее оказался удар в 2022-м: за полтора года Euribor взлетел с -0,48% до 4,15%. Сейчас этот всплеск позади, но гарантий на будущее никто дать не может.
Смешанная ставка предполагает, что первые 3-10 лет платежи по ипотеке будут фиксированными, а затем начнут зависеть от Euribor. Такой вариант больше всего подходит людям, которые собираются погасить ипотеку досрочно: обычно смешанная ставка в первые годы ниже, чем при полностью фиксированных платежах.

Банки предлагают способ снизить ипотечную ставку: приобрести у них дополнительные продукты. Есть несколько вариантов:

получать свою заработную плату на счет в этом банке;
оформить страхование жилья, жизни или платежей;
оформить дополнительные кредитные или дебетовые карты;
разместить в банке депозит;
оформить пенсионный план;
приобрести инвестиционные продукты банка.

Навязывать банк ничего из этого не может, но если использовать сразу несколько опций, можно снизить ставку, например, на 1 процентный пункт, что существенно отразится на ежемесячном платеже. Но иногда такие предложения становятся ловушкой — стоимость дополнительных банковских продуктов может перевешивать экономию на ипотечных платежах. В любом случае клиенту придется сделать собственные расчеты исходя из конкретных условий.

Еще один способ получить льготные условия по ипотеке — купить жилье непосредственно у банка: на фоне экономических кризисов у них скопилось много объектов недвижимости, изъятых у неплательщиков.

С одной стороны, банки заинтересованы в том, чтобы поскорее продать такую недвижимость, и поэтому предлагают особые условия. Например, можно получить ипотеку на 100% стоимости объекта (без первоначального взноса), льготный период по платежам на первое время, срок погашения 30-40 лет вместо 20-30, а также можно не тратиться на оценку жилья — банк уже провел ее самостоятельно. С другой стороны, вопреки стереотипу, такие объекты ненамного дешевле, чем обычное жилье, и к тому же часто находятся в плохом состоянии — вплоть до того, что бывает необходима полная реконструкция. Еще предыдущие владельцы могли оставить долги по коммунальным платежам.

Существует также правительственная помощь для молодых людей (до 35 лет) или семей с детьми до 18 лет, покупающих свое первое жилье. Правительство предоставляет дополнительные гарантии, благодаря которым банк может выдать ипотеку на 100% стоимости жилья. Помимо возрастного ограничения, претенденты должны легально и непрерывно проживать в Испании два года, иметь доходы не выше 4,5 IPREM (37 800 евро брутто в год), не иметь другого жилья и активов больше чем на €100000, а стоимость приобретаемого имущества не должна превышать €250000 (для Валенсии).

Наконец, для более выгодных условий по ипотеке можно нанять брокера. Это может стоить от 1% до 5% от суммы кредита (комиссия может быть и фиксированной, например €3000-5000). Взамен клиент может рассчитывать на более низкий процент по ипотеке, меньший первоначальный взнос, более длинный срок погашения или меньшее количество дополнительных услуг, которые придется приобрести у банка ради выгодных условий.

Процедура получения и дополнительные расходы

Процедура получения ипотеки в Испании объемная, но не слишком запутанная. Обычно она включает в себя такие этапы:

клиент собирает документы;
банк оценивает его платежеспособность и выдает предварительное одобрение ипотеки;
клиент вносит резерв за объект недвижимости и заключает предварительный договор;
профессиональный оценщик оценивает недвижимость;
банк окончательно одобряет ипотеку;
стороны подписывают сделку у нотариуса;
сделка регистрируется в официальных реестрах.

На первом этапе необходимо убедиться, что банки в принципе готовы будут выдать вам ипотеку. Если кредит без первоначального взноса — не ваш вариант, то рекомендуется иметь на счете порядка 30% стоимости жилья: 20% на первоначальный взнос и 10% на сопутствующие расходы (а если вы покупаете новостройку, то придется еще и заплатить НДС по ставке 10%). Также банк попросит доказать стабильность заработка и его достаточный размер. Для наемных работников это долгосрочный, а лучше бессрочный трудовой договор, а для предпринимателей — доказательства того, что бизнес или autonomo генерирует стабильную прибыль последние два года, а также имеет устойчивую клиентскую базу. А доход должен быть таким, чтобы на выплаты по всем имеющимся кредитам, в том числе по ипотеке, уходило не более 30% денег. Кроме того, банки обычно требуют, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 70-80 лет.

В большинстве случаев банк попросит следующие документы:

идентификатор (TIE, паспорт);
историю трудовой деятельности (informe de Vida Laboral, запрашивается в соцстрахе);
последние расчетные листы по зарплате или другие подтверждения дохода;
последние налоговые декларации (в случае с autonomo — и декларации о НДС);
выписка с банковского счета с движением за последние месяцы;
nota simple на объект недвижимости, который вы хотите купить;
если жилье уже зарезервировано, то соответствующий контракт — contrato de arras (если ипотека еще не одобрена, лучше прописать в нем, что задаток возвращается в случае отказа в кредите, иначе можно потерять его);
последние квитанции по всем имеющимся кредитам;
документы на всю вашу собственность;
контракт аренды текущего жилья и доказательства, что вы исправно платите;
если вы разведены, то свидетельство о разводе — банк захочет проверить, платите ли вы алименты (или получаете).

Помимо этого, банк самостоятельно запросит кредитные бюро на предмет непогашенных и просроченных долгов.

Обратившись в один или несколько банков, вы получите от них документ под названием FIPRE — это предварительные общие условия ипотеки, которые банк предлагает всем клиентам. Несмотря на то, что конкретные условия могут меняться, FIPRE задает общую рамку — какой может быть ставка, каков размер первоначального взноса (обычно 20%, но бывает и 10%, и вообще без взноса), какие доступны дополнительные продукты, сколько они стоят и как влияют на стоимость кредита, какие будут дополнительные расходы и в каком размере.

Хотя FIPRE — предварительный документ, основные переговоры с банком насчет условий ипотеки предполагаются именно на этом этапе. Ключевые показатели, на которые стоит обратить внимание — это TIN и TAE. TIN — номинальная процентная ставка, а TAE — итоговая реальная ставка, в которой учтены все дополнительные расходы. Именно TAE пригодится, чтобы, во-первых, понять настоящую стоимость кредита, а во-вторых, чтобы сравнивать предложения от разных банков между собой.

Затем нужно оценить объект недвижимости, который заемщик хочет купить. В подавляющем большинстве случаев за оценку платит клиент, а не банк (даже если банк утверждает, что сделает оценку за вас, стоит проверить, не включит ли он эту услугу в стоимость кредита; банк также может потребовать оплатить оценку, если вы в итоге решите не брать в нем кредит). Оценку проводит признанный Банком Испании профессиональный оценщик, это стоит от €250, но цена может возрастать в зависимости от параметров вроде площади жилья и его транспортной доступности. Банк может предложить своих оценщиков, но вы не обязаны пользоваться их услугами. Впрочем,можно все же согласовать, какого специалиста вы пригласите, потому что банк может не согласиться с оценкой и запросить второе мнение — если оно больше устроит кредитную организацию, то именно оно ляжет в основу окончательного предложения по ипотеке.

Оценка важна, поскольку банк будет давать ипотеку, основываясь на ней, а не на цене жилья, которую запрашивает продавец. Например, если цена в объявлении — €200000, а оценочная стоимость жилья – €190000, банк рассчитает кредит от меньшей суммы, а разницу заемщику придется покрыть из своего кармана. В обратную сторону это работает редко — если оценочная стоимость оказалась выше, чем запрашивает продавец, то банк все равно скорее выберет меньшую сумму.

После того, как банк получит все необходимые документы и оценку объекта, заявка на ипотеку отправится в отдел рисков. Если все будет в порядке, банк одобрит ипотеку и выдаст окончательное предложение, или FEIN. В нем содержится подробная информация о кредите: размер, ставки, сроки, комиссии, страховки, условия досрочного погашения, последствия неплатежей и прочее. FEIN действует как минимум 10 дней, которые отводятся для размышлений клиента. В течение этого времени банк не может изменить условия. Можно получать сколько угодно таких предложений из разных банков и сравнивать их между собой.

Если вы решили принять FEIN, придется внести небольшую сумму на расходы по обслуживанию сделки. Раньше она могла составлять до 10-12% от суммы покупки, но после 2019 года, когда большую часть сопутствующих расходов переложили на банки, она существенно уменьшилась. Теперь клиент платит только за оценку недвижимости и свою копию нотариального акта (порядка €50), а банк дополнительно оплачивает нотариальный сбор (от 0,2% до 0,5% от суммы ипотеки), административные расходы (несколько сотен евро), налог на ипотечные документы IAJD (2%) и сбор за регистрацию (около €100).

Тем не менее, клиент может столкнуться с некоторыми дополнительными расходами — как мелкими (выписка nota simple за €11), так и существенными (комиссия за открытие ипотеки comisión de apertura — от 0,1% до 2% от суммы кредита). Также банк может сделать платным открытие и обслуживание счета.

После того, как все стороны договорились и финальное предложение подписано, остается посетить нотариуса за день до сделки. Он должен удостовериться, что банк выслал клиенту все документы, а клиент хорошо понимает условия контракта. Это бесплатная услуга. На следующий день у нотариуса собираются покупатель, продавец и представитель банка и подписывают акт об ипотеке и акт о купле-продаже. После чего остается лишь зарегистрировать сделку в официальных реестрах.

Что дальше

За 20-30 лет, на которые берется ипотека, может измениться как финансовое или семейное положение заемщика, так и внешние условия — например, процентные ставки в экономике. Для таких случаев есть набор действий, которые можно совершить с ипотекой, чтобы она лучше отвечала вашим потребностям.

Изменение условий (novación): закон предусматривает возможность изменить любой из пунктов ипотечного договора, включая, например, размер и вид процентной ставки, срок погашения или даже сумму кредита. С помощью этой процедуры можно как подстраховаться в случае падения доходов, так и добиться более выгодных условий — если, например, ставки в экономике снизились. Комиссия за изменение условий ипотеки может составлять до 1,5% от непогашенной суммы долга, банки обычно заранее прописывают ее в договоре. К тому же придется заново провести оценку недвижимости.

Смена банка (subrogación): если договориться с текущим банком не вышло, можно обратиться к другому кредитору. Новый банк обычно требует, чтобы заемщик уже выплачивал ипотеку как минимум два года. А у «старого» банка будет 15 дней на то, чтобы попробовать удержать клиента, сделав ему встречное предложение. Перенос ипотеки также платный, возможна комиссия как за досрочное погашение (при плавающей ставке не больше 0,25% оставшегося долга в первые три года и 0,15% в первые пять; при фиксированной — до 2% первые 10 лет и затем до 1,5%).

Досрочное погашение — частичное или полное (amortización parcial o total anticipada): позволяет сэкономить на выплате процентов, но частично эти потери банка придется возместить — лимиты на такие комиссии приведены в предыдущем абзаце. При частичном досрочном погашении можно выбрать, что сократить: размер ежемесячного платежа или срок погашения.