• Аналитика
• Недвижимость

Кто такие окупас и что с ними делать?

Если вы счастливый владелец недвижимости в Испании, то у нас для вас плохие новости: ваши права на практике могут быть менее защищены, чем права незнакомцев, которые в один не очень прекрасный день могут проникнуть в квартиру и… решить остаться там жить. Эти люди – так называемые окупас (okupas), и бороться с ними в Испании сложно и очень затратно по времени и деньгам. La Cotorra рассказывает, почему именно в Испании окупас стали серьезной проблемой, что могут делать пострадавшие, а также на что им стоит и не стоит рассчитывать в справедливой борьбе с непрошенными гостями.

28 Aug 2025

Павел Тарасенко

Поделиться:

Когда в свое жилье не попасть

В Испании есть серьезные проблемы с защитой частной собственности – по этому показателю все заметно хуже, чем в среднем по ЕС. СМИ день за днем публикуют истории, показывающие всю глубину проблемы.

Галисийка Пилар и ее муж объявили голодовку в знак протеста против бездействия властей: будучи владельцами дома, они приютили знакомых, которые переживали трудные времена, но теперь те отказываются уходить и даже подали в суд жалобу на владельцев жилья – за нарушение своих прав.

Каталонца Жорди не пускают в его квартиру незваные жильцы марокканского происхождения, а полиция не просто бездействует, но предупреждает владельца: займется самоуправством – будет арестован.

Хосеп и Эстер сдали квартиру, когда переехали из Таррагоны на Канарские острова, но теперь вернулись – и из-за людей, которые отказываются съезжать из их жилья, вынуждены жить в гараже площадью 25 квадратных метров. Автомобиль фургон, портативный туалет, примитивная кухонная плита и матрасы на полу – почти все удобства, которыми они располагают в ожидании суда.

Житель Мадрида Карлос выяснил, что в его квартире, за которую он платит ипотеку и которую сдал через агентство недвижимости, живут не официальные жильцы – трое мужчин и одна женщина – а лишь эта женщина. Но с ней еще три ее ребенка, о которых при подписании договора никто не упоминал. Получать арендную плату Карлос перестал. В суде заявили, что выселять жильцов, находящихся в уязвимом положении, нельзя, пока соцслужбы не найдут им другое место. Но женщина уже один раз отказалась от предложенного ей варианта. Карлос в отчаянии и опасается, что скоро ему придется жить под мостом.

Маноли и Антонио решили доверить свой дом семье, которой нужно было жилье на время ремонта их квартиры. В итоге никакими легальными методами выгнать недобросовестных жильцов не получается, так как у них есть железный аргумент для суда и правоохранительных органов – ребенок с инвалидностью. Эти люди получают пособие в 3 тыс евро, владеют Porsche и Mercedes, но отказываются даже оплачивать коммунальные услуги.

Кто такие окупас?

Все эти люди пострадали от окупас (исп. okupas) – лиц, захватывающих недвижимость без согласия собственника. Во всем мире они известны как сквоттеры. Есть разные их типы:

Идеологические

Это анархисты и ультралевые, которые видят в сквоттинге борьбу против капитализма. Например, “Свободный город Христиания” в Копенгагене, La Kasa de la Muntanya в Барселоне (1989-2016), La Meduza там же - в Барселоне (2020-2025), мадридский La Ingobernable (2017-2019) и многие другие.

Экономические

Именно их чаще всего имеют в виду, когда говорят “окупас”. Это не анархисты, а люди из уязвимых слоев, которые пользуются особенностями законов. Есть два сценария:

• нарушение неприкосновенности жилища (allanamiento de morada; ст. 202 УК), классика — хозяева уехали в отпуск, а вернувшись, застали чужаков. Наказание: до 4 лет тюрьмы (если с насилием или угрозами), до 2 лет — если без;
• узурпация жилья (usurpación; ст. 245 УК), проникновение в пустующее жилье или нежилую недвижимость, с насилием — до 2 лет тюрьмы, без — максимум штраф.

Инкиокупас

Третий тип — inquiokupas (inquilino, то есть съемщик жилья, + okupas). Это арендаторы, которые въехали по договору, но в какой-то момент просто перестали платить. Массово такие случаи появились во время экономического кризиса 2008–2014 годов, потом всплеск пришелся на пандемию COVID-19.

Выселить их сложно, особенно есть кто-то из них обладает статусом «социально уязвимого». Это могут быть живущие на пособие граждане, семьи с доходом ниже 537,84 евро в месяц на человека, матери-одиночки, многодетные семьи, лица с ограниченными возможностями здоровья и пожилые (65+).

Мафия 

Отдельная категория — криминальные группировки. Они захватывают квартиры не ради жизни в них, а в бизнес-целях - превращают жилье в площадку для нелегальной деятельности; шантажируют хозяев, требуя тысячи и десятки тысяч евро за «освобождение» собственности. 

Насколько это серьезная проблема?

По данным МВД, в 2024 году в Испании зарегистрировали 16 426 случаев usurpación и allanamiento de morada. Это на 7,4 % больше, чем в 2023-м (15 289 случаев). Реальные цифры существенно выше: не все пострадавшие от окупас обращаются в суды, а инкиокупас в этой статистике не учитывались.

На первом месте по числу случаев – Каталония (7009, то есть 40% от общего числа), затем идут Андалусия (2207), Валенсийское сообщество (1.767) и Сообщество Мадрид (1.451). 71% всех объектов с «окупасами» сосредоточено в восьми городах: Барселона, Мадрид, Мурсия, Малага, Севилья, Валенсия, Пальма и Аликанте.

Опрос, проведенный в 2024 году Организацией потребителей и пользователей (OCU): 

• 34% — проблема “очень серьезная”
• 20% — “есть, но не критичная”
• 38% — проблемы вообще не видят

Заметно деление по политическим взглядам. Правые (Народная партия, Vox) требуют “нулевой терпимости” и ужесточения законов. Левые во главе с премьером-социалистом Педро Санчесом уверены: страхи раздуты, проблема затрагивает менее 0,06% домов.

Антропологи уверены: страхи в испанском обществе преувеличены, а “образ окупаса и инкиокупаса работает как идеологический инструмент”.

Почему возникла проблема?

• История

1960-е: массовый отток испанцев из сел в города → захват пустующих квартир. После падения режима Франко многие такие окупасы смогли оформить жилье на себя. 

1980-е: социальное жилье почти перестали строить, цены взлетели, безработица росла → сквоттинг стал массовым.

• Законодательство

Главная причина сегодняшних проблем — законы, имеющие социальную направленность.

Конституция Испании:

ст. 47: “все испанцы имеют право на пользование благоустроенным жильем”.

ст. 33: собственность неприкосновенна, однако есть “но”: “причина, оправданная публичной пользой или социальными интересами” (при условии соответствующего возмещения на основе положений закона).

Гражданский кодекс: защищает тех, кто фактически распоряжается жильем.

Первое оформление явления в испанском праве – введение в УК в 1995 году (ст. 245) понятия «узурпация». Но наказуемо только, если доказано намерение жить постоянно и лишить собственника возможности пользоваться своим правом. При этом окупасы должны действовать преднамеренно: знать, что у имущества имеется собственник и он не давал согласия на проникновение и проживание в нем третьих лиц.

Но даже если и нет, то до вынесения решения с момента начала разбирательства проходит много месяцев: весной 2025 года в средней речь шла о 20,5 месяцев. Все это время жильцы продолжают бесплатно жить в чужой квартире. 

Были ли попытки исправить ситуацию?

В 2018 году в рамках реформы была введена “экспресс-процедура” судебного разбирательства: владелец получил право подать гражданский иск даже без установления личностей сквоттеров. Если у окупасов нет документов на жилье – должно начаться немедленное выселение. Но на практике дела все так же рассматривались месяцами, а судьи продолжали учитывать “социальную уязвимость” жильцов, что затягивало процесс.

Во второй половине 2024 года – новая попытка ускорить судебные разбирательства и выселение окупасов. Была разработана и затем принята реформа статьи 795 Уголовно-процессуального кодекса. 3 апреля 2025 года нововведения вступили в силу. 

Если оккупацию жилья заметили в первые 48 часов, полиция может вмешаться без судебного ордера. Идеально - застать злоумышленников с поличным при взломе. Если нет, нужны четкие доказательства и свидетельские показания. В свою очередь, окупасы могут попытаться убедить полицию в том, что они там живут уже очень долго. Распространенный трюк: за несколько дней до заселения заказать по адресу квартиры пиццу, принять ее у двери и сохранить чек с адресом доставки и датой.

Если время было упущено, то владелец обращается в суд. Согласно новым правилам, после подачи жалобы судебное заседание должно пройти максимум в течение 15 дней. Судья должен вынести приговор в течение 3 дней после слушания. Выселение – сразу после вынесения приговора. При этом социально-экономическое положение окупасов перед выселением теперь не проверяют.

Но реальность оказалась далека от ожиданий. 

«Если не поймать сквотера с поличным, забудьте о быстром суде. Все возвращается на круги своя», – отмечают юристы.

Суды все так же перегружены, а инкиокупас вообще изначально выведены за рамки ускоренной процедуры.  

Будут ли еще реформы?

Наверняка. Во всяком случае, испанские политики и эксперты к этому призывают. Например, правая партия Vox добивается того, чтобы сквоттеры не могли прописываться в квартирах – это лишит их возможности полноценно пользоваться всеми государственными услугами.

Юристы уверены: лучшее решение – обязательная регистрация в публичном реестре всех договоров об аренде жилья. Это не позволит окупасам прикрываться фиктивными договорами, квитанциями или другими подделками.

Один из вариантов реформы предлагает судья Верховного суда Испании Висенте Магро: 

• принятие комплексного закона о «потере права владения жильем при нарушении условий договора аренды и незаконной оккупации», чтобы ускорить возвращение недвижимости ее владельцам;
• обязательное принятие обеспечительных мер, то есть выселения захватчиков (окупасов и инкиокупасов), если они не предоставили «ясных и достоверных доказательств наличия договора аренды или иного законного основания владения»;
• «социальная уязвимость» нелегальных жильцов должна быть заботой государства, а не владельцев захваченного жилья.

Некоторые меры предпринимаются на уровне отдельных регионов. Например, до весны 2025 года в провинции Барселона – как и везде в Испании – владельцы захваченной недвижимости должны были оплачивать в занятом имуществе базовые коммунальные услуги и не могли самовольно отключать воду, свет, газ. Такое самоуправство грозило несколькими годами тюрьмы. Но в 2025 году Апелляционный суд Барселоны постановил, что отключение коммунальных услуг вполне законно – если владелец делает это официально через коммунальные службы и еще при ряде условий. 

Тот же суд решил, что нельзя закрывать дела по жалобам о захвате пустующих жилых помещений без предварительного установления личности незаконно проникших лиц. То есть полиция в любом случае обязана провести расследование. Многие в Испании теперь надеются, что эти решения станут практикой на уровне всей страны.

А что же делать пострадавшим владельцам недвижимости сейчас?

Кто-то выбирает борьбу в судах и многомесячное ожидание момента, когда непрошенных гостей попросят на выход. Другие отчаиваются и решают продать квартиру. На тематических сайтах есть немало объявлений с пометкой «Оккупировано».

Это привлекает профессиональных инвесторов, готовых рискнуть в расчете на последующую прибыль.

Другие владельцы недвижимости идут на риск и прибегают к полулегальным методам – услугам команд антиокупас, которые силой слова (но не насилием!) и своим устрашающим видом вынуждают сквоттеров собрать вещи и покинуть помещение. Такая услуга стоит несколько тысяч евро и пользуется бешеной популярностью. Например, в Аликанте у одной из таких фирм лист ожидания растянулся уже на 20 месяцев. 

Но в ближайшее время у этого бизнеса могут возникнуть проблемы: во всяком случае, запрета таких компаний, как бы подменяющих собой правоохранительные органы, добивается входящее в правящую коалицию объединение Sumar. В случае принятия их инициатив тем, кто предлагает такие услуги или пользуется ими, будут грозить штрафы в размере от 30 до 600 тыс. евро.

Пока же владельцам испанского жилья лучше надеяться на одно – максимально возможные превентивные меры. Главное – поставить качественные замки и сигнализацию, оформить хорошую страховку от окупасов. А также подружиться с соседями, которые в случае чего предупредят владельцев о происходящем, а может и отобьют квартиру от непрошенных гостей.